Вінницький районний суд Вінницької області

22 серпня 2013, 12:53

Узагальнення судової практики

щодо розгляду цивільних справ, протягом 2011-2012 років, де була застосована іпотека, як застава нерухомого майна

На виконання завдання апеляційного суду Вінницької області №1-7562 від 19.07.2013 року Вінницьким районним судом Вінницької області проведено узагальнення судової практики щодо розгляду цивільних справ, протягом 2011-2012 років, де була застосована іпотека, як застава нерухомого майна. В ході проведення узагальнення встановлено, що протягом 2011-2012 років Вінницький районний суд Вінницької області розглянув шість цивільних справ, де предметом іпотеки були: житлові будинки – 4, адміністративна будівля -1, земельна ділянка -1. Цивільні справи за спорами, де предметом іпотеки були право оренди чи користування земельною ділянкою, об’єкти незавершеного будівництва та майнові права на них, а також частини об’єктів нерухомого майна, щодо відступлення прав за іпотечним договором і про звернення стягнення на майно, передане в іпотеку до Вінницького районного суду Вінницької області протягом 2011-2012 років не надходили. Крім того, Вінницьким районним судом Вінницької області за зазначений період рішення по цивільних справах за спорами, де предметом іпотеки була житлова нерухомість, право користування якою мають неповнолітні діти, не приймались.

Відносини іпотеки нерухомого майна регулюються Законом України від 05.06.2003 р. N 898-IV "Про іпотеку". Статтею 1 Закону про іпотеку встановлено, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника. Відповідно до вимог ст. 37 Закону про іпотеку іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. При цьому іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателя зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. В основному до появлення вказаної категорії цивільних справ призвела економічна криза, тобто погіршення ліквідності в банківському секторі, швидке зростання та коливання курсу іноземної валюти, суттєве зменшення доходів населення та інші чинники призвели до вказаної категорії судових спорів щодо виконання кредитних договорів, договорів банківського вкладу, забезпечення договірних зобов'язань, звернення стягнення на заставлене майно, визнання договорів кредиту, поруки, застави, іпотеки недійсними. Тому, в основному, банки активно використовують своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки при простроченні іпотекодавцем повернення суми кредиту.

Право застави не тільки забезпечує виконання основного зобов'язання, а й визначає можливі способи здійснення іпотекодержателем захисту його прав та інтересів у основному зобов'язанні. При розгляді таких питань судді Вінницького районного суду Вінницької області враховують визначені частиною 2 статті 16 ЦК України способи захисту судом цивільних прав та інтересів, так і Законів України про заставу та про іпотеку, якими встановлено особливості звернення стягнення на предмет іпотеки/застави та задоволення за рахунок його вартості вимог іпотеко-заставодержателя. При вирішенні спорів даної категорії принциповим вважається встановлення судом факту невиконання або неналежного виконання основного зобов'язання, лише за умови якого суд й має право звернути стягнення на предмет іпотеки/застави. Відповідно до положень статей 33, 35 Закону України "Про іпотеку", згідно з якими у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення у не менш, ніж тридцятиденний строк. В Законі чітко зазначається стислий зміст порушених зобов'язань та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає зверненню з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання відповідно до частини 2 статті 35 Закону України "Про іпотеку". Таким чином, у випадках, коли з матеріалів справи вбачається, що письмова вимога, передбачена статтею 35 Закону України "Про іпотеку" банком іпотекодавцю та/або боржнику не була направлена, то позов про звернення стягнення на предмет іпотеки є передчасним, в його задоволенні може бути відмовлено. Тобто недотримання іпотекодержателем процедури звернення стягнення на предмет іпотеки є однією з підстав для відмови в позові. По всіх цивільних справах вказаної категорії, які були розглянуті Вінницьким районним судом Вінницької області протягом 2011-2012 років, іпотекодержателем було надіслано іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. Так, рішенням Вінницького районного суду Вінницької області від 30.03.2012 року позовні вимоги «особи 1» до «особи 2» про звернення стягнення на предмет іпотеки згідно іпотечного договору №… від … року задоволено і звернуто стягнення на земельну ділянку площею …га, що належала на праві приватної власності «особі 2» Ухвалою апеляційного суду Вінницької області від 06.12.2012 року апеляційну скаргу «особи 2» відхилено, а рішення Вінницького районного суду Вінницької області від 30.03.2012 року залишено без змін.

Також, важливим є врахування положення статті 39 Закону України "Про іпотеку", згідно з якою суд вправі відмовити у задоволенні позову іпотекодержателя про дострокове звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо допущене боржником або іпотекодавцем, якщо він є відмінним від боржника, порушення основного зобов'язання чи іпотечного договору не завдає збитків іпотекодержателю і не змінює обсяг його прав. В окремих випадках банки пред'являють вимоги про припинення права власності іпотекодавця на предмет іпотеки та визнання вказаного права за банком, маючи на увазі спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність. Так, рішенням Вінницького районного суду Вінницької області від 6 квітня 2012 року задоволено позовні вимоги «особи 1» до «особи 2» та в рахунок погашення заборгованості звернуто стягнення на предмет іпотеки – садовий будинок та надано право банку на отримання витягу з реєстру прав власності, та для задоволення вимог «особи 1», що виникли з кредитного договору, шляхом продажу «особою 1» від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу, за ціною встановленою на підставі оцінки майна. Відповідно до частини 1 статті 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателю на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання. Разом із тим, частиною 3 статті 33 Закону України "Про іпотеку" передбачено звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі: 1) рішення суду, 2) виконавчого напису нотаріуса або 3) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Крім того, суд у своєму рішенні про звернення стягнення на предмет іпотеки може встановити спосіб реалізації предмета іпотеки: або шляхом проведення прилюдних торгів, або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 Закону України "Про іпотеку". Так, рішенням Вінницького районного суду Вінницької області від 21.07.2011 року позовні вимоги «особи 1» задоволенні та в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором №… від … року звернено стягнення на предмет іпотеки, що належить на праві власності «особі 2», а саме: будинок загальною площею … кв.м, що розташований за адресою …, шляхом продажу вказаного предмету іпотеки з укладанням від імені «особи 1» договору купівлі-продажу будь –яким способом з іншою особою –покупцем, з отриманням витягу з державного реєстру прав власності, а також наданням «особою 1» всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу та виселено усіх громадян, що проживають за даною адресою.

Відсутність в Законі України "Про іпотеку" чіткої процедури виселення мешканців при зверненні стягнення на предмет іпотеки викликає складнощі при вирішенні судами вимог іпотекодержателів про виселення мешканців. Зокрема, спірним є питання щодо застосування частини 2 статті 39 цього Закону в контексті вимог статті 40 цього ж Закону та частини 3 статті 109 ЖК України. Відповідно до частини 4 статті 9 ЖК України ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування жилим приміщенням інакше як з підстав і порядку, передбачених законом. Статтею 39 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що одночасно з рішенням про звернення стягнення на предмет іпотеки суд за заявою іпотекодержателя вправі винести рішення про виселення мешканців. Разом з тим, у частині 1 статті 40 цього ж Закону зазначено, що звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться в порядку, встановленому законом. У частинах 2 і 3 цієї ж статті 40 встановлюється певний порядок дій банку: після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення всі мешканці зобов'язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільнять житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду. Аналогічний порядок щодо виселення всіх громадян, що мешкають у житловому будинку або житловому приміщенні, на які звернуто стягнення як на предмет іпотеки, передбачено в частині 3 статті 109 ЖК України. Так, рішенням Вінницького районного суду Вінницької області від 17.09.2012 року позовну заяву «особи 1» до «особи 2» про звернення стягнення - задовольнити повністю та в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором №… від … року в розмірі … доларів США (з яких: заборгованість за кредитом у розмірі … доларів США; заборгованість по процентам за користування кредитом у розмірі … доларів США; заборгованість по комісії за користування кредитом у розмірі … доларів США; пеня за несвоєчасне виконання зобов`язань за кредитним договором , а також штрафи відповідно до умов кредитного договору у розмірі … доларів США; штраф (фіксована частина) у розмірі … доларів США; штраф (процентна складова) у розмірі … доларів США) звернути стягнення на будинок загальною площею … кв.м. та земельну ділянку, які розташовані за адресою: …, шляхом продажу вказаного предмету іпотеки на підставі договору іпотеки №… від … року «особою 1» з укладанням від імені відповідача договору купівлі-продажу будь - яким способом з іншою особою покупцем, з отриманням витягу з державного реєстру прав власності, з отриманням кадастрового номеру земельної ділянки, з отриманням дублікатів правовстановлюючих документів на нерухомість у відповідних установах, підприємствах або організаціях, незалежно від форм власності, а також наданням «особою 1» всіх повноважень, необхідних для здійснення продажу та виселено «особу 2» з усіма проживаючими та зареєстрованими разом з ним особами, що проживають за даною адресою зі зняттям їх з реєстрації місця проживання за даною адресою.

Вимога про добровільне звільнення житлового приміщення може бути направлена разом з вимогою, передбаченою частиною 1 статті 35 Закону України "Про іпотеку". Також, при вирішенні спору про виселення з житлового приміщення у‎ зв’язку із зверненням стягнення на предмет іпотеки слід враховувати статтю 17 Закону України "Про охорону дитинства", яка регулює право дитини на майно. Згідно із ч. 3 цієї статті батьки або особи, які їх замінюють, не мають права без дозволу органів опіки та піклування укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню або спеціальній реєстрації, відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати розподіл, обмін, відчуження житла, зобов'язуватися від імені дитини порукою, видавати письмові зобов'язання. Тобто вимоги вказаної статті регулюють правовідносини щодо майна дитини й не можуть бути застосовані до правовідносин із відчуження жилого приміщення, стосовно якого в дитини є право користування. Крім того, Закон України "Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей", відповідно до статті 12 якого для здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, потрібна попередня згода органів опіки та піклування. Таким чином, Закон України "Про іпотеку" містить в собі суперечливі позиції щодо процедури проведення виселення мешканців житлового будинку чи житлового приміщення, оскільки передбачає можливість їх виселення в судовому порядку як під час задоволення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки, так і в подальшому, але з дотриманням обов'язкової процедури письмового попередження про звільнення житлового приміщення протягом одного місяця. Недотримання вищевказаної процедури є підставою для відмови в позові про виселення мешканців житлового приміщення, що є предметом іпотеки, і на яке звертається стягнення.

Як вбачається з проведеного узагальнення судді Вінницького районного суду Вінницької області при розгляді справ зазначеної категорії в основному дотримуються вимог норм матеріального та процесуального права при щодо виселення з житлового приміщення у зв’язку із зверненням стягнення на предмет іпотеки, завжди достатньо повно з'ясовують фактичні обставини справи, дають правильну юридичну оцінку доказам, належним чином перевіряють пояснення сторін, у зв'язку з чим постановлені судові рішення в повній мірі відповідають вимогам статей 213 - 215 ЦПК України, Постановам Пленуму Верховного Суду України та інформаційних листів вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ.

В.о. голови Вінницького районного суду

Вінницької області І.Г. Гриценко